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北京房产律师黄争荣律师解析拆迁中的房产析产继续分割各种情况。

被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人，一般以房屋产权登记的所有权人为准。实践中因房屋拆迁发生的所有权纠纷主要表现为：家庭共有房屋析产继承纠纷，原有房屋翻建后确认所有权纠纷，房屋产权登记与事实物权状态不符纠纷。

1、家庭共有房屋析产继承。

房屋共有中最为常见的就是因婚姻关系、继承关系等而产生的共有。

对于城镇私有房屋，如果是家庭成员共同出资购置的，属于家庭共有财产；如果家庭成员没有参与房屋的购置，即使在该房屋内居住，也不符合家庭共有的形成条件，不能成为财产的共有人。 

对于农村集体土地上建造的私有房屋，在申请建造房屋时已满十六周岁的家庭成员，建房时以自己的劳动取得收入并用于家庭生活，或者以自己的劳动作为建房的劳动投入的，可认定为共同所有权人。

继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。拆迁人在拆迁被拆迁人共同所有的房屋时，都要事先经过所有共有人的同意。各共有人对货币补偿款或安置房屋仍然是共有关系，任何一方不能独占。

2、原有房屋翻建后确认所有权纠纷。

拆迁之前或拆迁过程中，房屋所有权已经发生析产、买卖、继承等变化，但还没有办理过户手续的，应当根据析产协议、遗嘱或法院生效判决书、调解书认定所有权人。

如果争议房屋由部分共有人进行翻、改建，并经过规划部门批准，领取了房产证，则一般认为原房屋已经灭失，原宅基地已经批准用于新建房屋，以新颁发的房产证记载的权利人或者规划部门批准的申请人为房屋所有权人。 

如果争议房屋由部分共有人进行了未超过原房屋建筑面积的翻、改建，但未经过相关批准，部分共有人对争议房屋的翻、改建可视为对原房屋的修缮，房屋权属仍为原所有权人和翻建人共有。

3、房屋产权登记与事实物权状态不符。

在房屋产权登记与事实物权状态不符的情形下，如果拆迁人已与名义产权人或者部分共有人签订补偿安置协议，则实际购房人、未登记的其他共有人可以通过不当得利制度或共有制度保护其权利。

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