北京房产律师

北京房产律师黄争荣律师受邀为顾问单位市场部讲解商铺租赁法律风险防范知识，深受顾问单位好评。

第三、办理租赁登记及营业执照。

根据《商品房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。违反的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。

因此在签订房屋租赁合同后应当及时办理备案手续，否则可能会受到行政处罚。另外如果没有办理备案手续，还存在不能办理营业执照的风险。我们在签订租赁合同时应当明确约定出租人应当及时办理租赁合同备案手续。

公司设立时应当提交住所证明，公司租赁房屋作为住所的，需要提供房屋产权证明及租赁合同，出租人未取得产权证的应当提供房屋买卖合同及购房发票。

承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；

2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；

3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；

4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；

5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还不能满足办理营业执照条件的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

第四、税费承担。

根据法律规定出租商铺出租人需要缴纳以下税费：

1.房产税：以租金收入12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房

产税暂行条例》第四条的规定）。

2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳（根据《中华人民共和国

营业税暂行条例》税目税率表）。

3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以

城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

4.个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，

减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）。

5.印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足

1元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。

各项税费占租金的比重比较大，出租人和承租人在租赁合同中应对税费的承担进行约定，以免发生纠纷。

上一篇商铺租赁法律风险防范二

下一篇商铺租赁法律风险防范四