北京房产律师

北京房产律师黄争荣律师受邀为顾问单位市场部讲解商铺租赁法律风险防范知识，深受顾问单位好评。

第二、房屋的用途。

房屋的用途是由土地使用权的用途来决定的，土地使用权的用途分为：居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地，综合或者其他用地。土地的使用应当符合规划用途。房屋的使用应当符合产权证上注明的用途，比如住宅用途的房屋就限制用于经营。我们承租用于餐饮经营的房屋，用途应当是商业，土地使用权期限一般是40年。

北京市工商局2006年就曾发文禁止利用居民住宅从事经营活动登记注册，凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的，不予登记注册；对购置的商品房尚未取得《房屋所有权证》的，其提交的购房合同中写明房屋用途为“住宅”（公寓、别墅）的，不予登记注册；对《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的（如商住、综合等），不予登记注册。

2007年10月1日施行《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这里明确提到将住宅用作经营性用房必须符合两个条件，第一、不违反法律法规及管理规约；第二、经有利害关系的业主同意。不违反法律法规及管理规约这个好理解，一般只要管理规约没有禁止住宅商用就行，但是经有利害关系的业主同意就很抽象了，到底谁是有利害关系的业主呢？有的说整幢房屋的业主都是利害关系人，有的说同一单元的业主是利害关系人，有的说整个小区的业主都是利害关系人，这个就很难确定了。

国家工商总局关于住所经营场所登记有关问题的通知将这条要求规定为：住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。意思就是我也不知道谁是利害关系人，居民委员会和业主委员会说经过利害关系人同意了就行。

北京市工商局在物权法出台后不再禁止将住宅用作经营活动，但是也规定住宅楼及住宅楼底层规划为商业用途的房屋不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造、经营危险化学品等涉及国家安全、存在严重安全生产隐患、影响人民身体健康、污染环境、影响人民生命财产安全的生产经营活动。因此在北京市即使住宅可以用作经营活动，也是不能用于从事餐饮服务的。

因此住宅商用是存在很多限制的，我们在租房的时候就要注意查看房屋的用途，只有租用商业用房才能充分保障我们的经营目的实现，预防风险的发生。

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